2016年06月30日

J-REITはいつも注目の的

J-REITは、安定を期待する投資家に常に注目の的のようですね。

J-REITは、不動産を運用対象とする投資信託。
いまは東京証券取引所に54銘柄あるそうです。
54銘柄はそれほど多い印象ではないですね、
もっとたくさんありそうな気がしていました。

日銀のマイナス金利政策で、
Jリートはますます人気が高まっているとか。

オフィス系のビルはどうしても空室ができるので
居住するビルのほうがよいともきいたことがあるのですが、
そうでもないのでしょうか。

都心のオフィス空室率がさがって賃料が上がっているとのこと。
これがJ-REITの中心を占めているとか。

あとホテル関連もよいようです。しかしこちらは、
今、EUの問題などが起きてきて、
どうなっていくのか気になっている投資家もいそうです。

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まずファンダメンタルズ。都心を中心にオフィスの空室率が下がり、賃料も上がっている。オフィス系銘柄はJ-REITの半分近くを占める中心アセットで、これは非常に好材料だ。ホテル関連も、円高の影響はあるものの基本的にはインバウンド需要が昨年に引き続き堅調で、客室単価も上がっている。商業施設や物流倉庫なども新規物件の開発が進むなど、総合的にみてよい状況が続いている。
日銀のマイナス金利による借入金利の低下も、借り入れの多いJ-REITにとっては利子負担が小さくなるメリットがある。また、銀行や保険会社など金融機関の投資先として、利回りがマイナスの国債に替わりJ-REITが選ばれている。さらに日銀も買い入れているという安心感も大きい。
この流れは、今年から来年までは続く。その後の2018年から20年にかけてはオフィスの大量供給が続くので、空室率が上昇し、賃料も下がることが予想される。タイミングとしては今年が“買い”ということになるだろう
(livedoor-2016年6月26日)
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ラベル:リート
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2016年06月16日

REITに投資するMHAM J-REIT マザーファンド

不動産そのものを購入するのではなく、
不動産投資信託を行うのが、
スタンダードなことになりつつあるようですよね。

会社の入っているオフィスビルなどに投資して、
より価値の向上を狙うというのもありそうですが、
安定した投資を実現させる目的としては、
住居として使われている建物のほうが、
経済的な景気に左右されにくい、とか、
REITにはREITの特徴や個性があるようです。

J-REITに対して投資する投資信託に、
「J-REIT セレクション」があって、
こちらは、不動産業務が得意な「みずほ信託銀行」からの調査情報が活用されたものということで、
信頼性が高い感じがします。

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2016 年1 月の日銀のマイナス金利政策導入決定以降、J-REIT は堅調な値動きとなっています。今後についても、回復傾向にある不動産市況や2020 年東京オリンピックの開催に向けた各種施策の推進により、J-REIT 市場はさらなる拡大・活性化が期待されています。
「J-REIT セレクション」の実質的な運用を行う『MHAM J-REIT マザーファンド』は、2003 年12 月設定、12 年超と日本で最も長い運用実績を持つJ-REIT ファンドの一つ。銘柄選択にあたっては、不動産業務に関して高い専門性を有する「みずほ信託銀行」から提供される調査情報を活用する。販売は、北洋銀行にて6月27日より開始する。

(投資信託の投信資料館-2016年6月10日)
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ラベル:REIT リート
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2016年06月08日

不動産の住居特化型REIT

不動産投資というと、
オフィスビルに投資するようなイメージがあったのですが、
そうでもないようです。

住居特化型J-REITは、
賃貸マンションが投資のターゲットなのだとか。

理由は、オフィスは企業の景気に左右されるのに対して、
住居として使っているマンションは、
景気動向にふりまわされてなくなってしまうことはないです。
人は購入したマンションには住み続けようとしますから。

賃料水準は、それほど大きく予想外に変動することはないですし。

ただ、大きく値上がりすることは考えにくいので、
あくまで安定して資産を少しずつでも増やしていきたい人に向いた投資といえるかもしれませんね。

初期投資を大きく失いたくない人には向いているのかも。

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住居特化型J-REITは、主に賃貸マンションに投資をします。投資対象としての賃貸マンションの最大の特徴は、空室率や賃料水準の安定性です。

 オフィスのニーズが景気動向に左右されやすいのに対して、住居は景気動向に関係なく必要とされるものだからです。たとえば、景気が芳しくないときには、持ち家の取得が進まずに賃貸住宅に対する需要が高止まりする傾向があります。賃料の水準自体も、立地や築年数などでだいたい決まっていて、大きく変動することはありません。

(THE PAGE-2016年6月8日)
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ラベル:リート REIT
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2016年03月26日

マイナス金利でREITが好調

東証リート指数が2カ月で約14%も上昇したそうです。
REITの利回りの高さが注目され、
リートに個人投資家の資金も向かっているようですね。

分散投資の投資先の一つとして、
株や債券の他に不動産や金に投資しておくといいと言われますが、
日本株が不調な今、やはり不動産に注目する人が増えているのでしょうね。

それと、マイナス金利によって資金の調達のしやすさもあり、
その調達したお金が不動産に向かっているということもあるのではないでしょうか。

マイナス金利の今、リートの利回りは魅力的だそうですので、
国債などで手堅く利回りを獲得していた人も今はその利回りを期待できないわけですから、
不動産(リート)の人気は今しばらく続くのではないでしょうか。

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低迷が続く日経平均を尻目にREIT(不動産投資信託)が好調です。マイナス金利の導入によって金利が低下したことで、REITの利回りの高さが再認識されたことに加え、資金の借り入れが容易になり、物件取得に弾みが付くとの読みもあるようです。

(THE PAGE-2016年3月13日)
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ラベル:利回り リート REIT
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2016年02月29日

住宅ローン金利下げで乗り換え?

日銀がマイナス金利政策を導入したことから、
各銀行が住宅ローン金利の引き下げに動いていて、
史上最も低い金利となっています。

そこで、住宅ローンを借りている人の中に、
乗り換えを考えている人も増え、
実際に乗り換えている人も徐々に増えているそうです。

ただ、誰でも乗り換えれば返済額が少なくなるという訳ではないので注意も必要です。

まず、注意したいのが、
乗り換えの手続きの際には手数料が発生し、
その手数料は数十万円になることもあるということ。

そして、その手数料も含めて、
返済額が少なくなるのは、
10年以上の返済期間があり、
1000万円以上の返済額が残っていること。

残りの返済期間が10以下だったり、
返済額が1000万円以下の場合は、
必ずしも総返済額が少なくならない例もあるようなんです。

各銀行のウェブサイトには、
住宅ローンの計算シュミレーションがあるはずですので、
シュミレーションをしてみること、
そして乗り換えの際に発生する手数料のチェックをしてみるといいです。
ラベル:住宅ローン 金利
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2015年11月07日

日生が私募のREIT会社を設立

日本生命保険、日生が、
不動産投資信託を組成する子会社を設立したとのこと。

日生が保有している物件をREITに売却して、
優良物件への投資を増やすそうで、
日生が9割、大林組が1割出資したかたちで運用資金を集め、
REITへの投資を募っていくということになるのでしょうね。

生命保険会社は普段やっていることが投資に近いかたちの事業なので、
その流れでこういった事業に参入しやすいのでしょうか。

日本生命が運用するRIETということで、
その点に注目してこのREITに投資するという人も多いのかも。

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日本生命保険は2日、私募の不動産投資信託(REIT)を組成する子会社を設立したと正式に発表した。保有物件の一部をREITに売却し、優良物件への投資を増やす。2016年度上期中の運用開始をめざす。

 運用開始1年で1000億円、中長期的には国内最大となる3000億円規模をめざす。設立した新会社には日生が9割、大林組が1割出資し、年金基金や銀行から運用資金を集める。

 投資対象はオフィスビルや商業施設。不動産投資に関心を向ける公的年金などの機関投資家に投資機会を提供する。日生もREITを使って機動的に不動産を売買し、運用強化につなげる。

(日本経済新聞 -2015年11月2日)
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ラベル:REIT
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2015年09月19日

日本のREITの下落傾向が続く

日本のREIT相場は、8月後半以降、下落に拍車がかかっているそうで、
この原因はなんなのか、分析が進んでいるようです。

今年1月には高値だったものが下落して、
9月までの下落率も、日本は25%というので、かなりなものですね。

アメリカの利上げを巡って不安が広がったとか、
ウクライナ、中東の軍事的な不安、ギリシャの政治不安による情勢の心配、
中国の経済危機を心配する方向など、
いろいろな要因で日本のREITの持ち直しはなかなか、
すぐにはきびしいようです。

ただ、不動産投資と言っても、
投資家は他の金融商品である、
株式や債券やコモディティなどと比較して
投資先としてどうなのかという判断で売り買いする事もあるでしょうから、
投資家たちがどのような投資行動をとっているのかという全体的な視点での見方も必要なのかも。

2020年にオリンピツクを控えて不動産需要は高まっていますし、
訪日観光客が増えていることでホテル需要も高くなっていると聞きますし、
不動産に対しての需要は全体的には上向きな気はするのですがね。

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昨年は世界的に株式相場を大幅に上回る上昇を示した日米のREIT相場も、今年は一転して下落基調となり、世界同時株安となった8月後半以降は下落に拍車がかかった状況です。

市場では、「購入予定の不動産価格の高騰や賃料上昇の遅れ、米国の利上げに伴う資金調達負担増への懸念」などが下落理由とされていますが、それはマイナス面だけをクローズアップした近視眼的な見方だと思われます。

米国が利上げしたり、REITが増資を活用して物件購入を急ぐ理由のほか、足元の需給要因などを理解すれば、日米のREIT相場の反転上昇の時期は近いと考えられます。

(マイナビニュース-2015年9月16日)
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ラベル:REIT
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2015年05月23日

ヘルスケアREIT関連の活動が活発に

REITで、ヘルスケア分野がクローズアップされるようになってしばらく経ちました。

当初から予想されていたとおり、メドがたたないほどの高齢化社会に臨んで、
このジャンルは順調に経過しているようにみえます。

ニチイ学館といれば、医療事務分野で啓蒙活動に活発に取り組んでいるイメージ。

そことREITが組んで、大規模な複合型高齢者施設を建てたのだとか。
資金は投資マネーを利用しており、
老人ホームだけでなく、併設で医療モール、スーパーなど
老人の生活を便利に安全にするサービスが組み込まれています。

これは東京都の例ですが、全国的にもこのような施設はこれから増えていくでしょうね。

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ニチイ学館と不動産投資信託(REIT)が組み、東京都心では初めてとなる大規模な複合型高齢者施設の運営に乗り出す。投資マネーを活用し、定員100人の有料老人ホーム、複数の診療所を集めた医療モール、スーパーを一体化した施設を開発する。「便利に暮らしたい」というシニア層の需要を取り込む。

 銀座に近い都営大江戸線勝どき駅の近くに建設する。総工費は通常の高齢者施設の10倍程度となる約70億円。

(News2u.net (プレスリリース)-2015年5月22日)
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2015年04月23日

REIT特化型ではその性質にも注意

REITの分類には2つに大きくあり、
そのうち特化型は、用途を絞り込んでの投資をしているものをいうそうです。

オフィス型は有名ですしいちばん数も多そうです。
ですが、オフィスですから、
景気に左右されるという特徴がいっそう顕著なようなので、
このあたりは考え物です。

安定しているものなら、レジデンス型のような、
すぐにぱっと行く末が決まってしまうようなタイプではなく、
じっくり続けていっても安心していられるようなほうがいいのかも。

個人的には、202年の東京オリンピツクまでなら、
ホテル型がいいのではないかという気がします。

政府も海外から日本への観光訪問客増の対策もいろいろ打って、
実際に観光客も増えてきていますしね。

訪日観光客の増加=ホテル需要の増加となりますから、
ホテル型はいいと思うんですけどね。

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『REIT』は大きく2つに分類されます。

1つは『特化型』と呼ばれるものです。『特化型』とは用途を絞り込んで投資しているものをいいます。代表的なものには“オフィス型”や“ホテル型”“物流型”などがあります。『特化型』は景気が良いときはリターンが大きくなるという特徴があります。
もう1つは『複合型』と呼ばれるものです。こちらは複数の種類の用途の不動産に投資するもので『特化型』に比べると分散効果が期待でき安定的に運用できるという強みがあります。

(マイナビニュースス-2015年4月19日)
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ラベル:リート REIT
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2015年01月26日

不動産投信のイオンリート投資法人

不動産投信のイオンリート投資法人、
これは、イオンの持っている商業施設を投資へ利用するということでしょうね?

これで投資家から資金投入が続いていけば、
不動産を利用するひとたちがちゃんと継続して入っていけば、
投資した分の見返りが、イオンリート自体に返ってきて、
資金をどんどん回収していける、という・・

ただ、イオンは収益状況はあまりよくないようですよね。
先日の日経新聞でそのような記事を読んだ記憶があります。

大型のイオンモールを展開してきていますが、
収益が思うように上がっていないモールもあるのでしょうかね。

イオンの今後に期待できると思うなら、
このイオンリートを購入してみてもいいかもですね。

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不動産投資信託(REIT)のイオンリート投資法人は22日、公募増資などで最大226億円を調達すると発表した。同社の公募増資は2013年11月に上場して以来、初めてとなる。イオンモールKYOTO(京都市)など6物件の取得費用に充てる。

 13万3190口の投資口(株式に相当)を新たに発行するほか、需要動向に応じて7010口を上限とする追加の売り出しを実施する計画だ。発行済み投資口数は最大で15%増える計算だ。

 あわせて15年7月期の1口あたり分配金(株式の配当に相当)は、15年1月期予想より220円多い2660円になるとの見通しも発表した。従来の予想は2430円だった。物件取得に伴って賃料収入が増える。

(日本経済新聞-2015年1月22日)
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posted by ヒロリン at 11:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産関係 | 更新情報をチェックする